O Regime jurídico previsto na Lei 32/2012, de 14 de Agosto veio introduzir a possibilidade de transição dos contratos antigos (os arrendamentos para habitação anteriores ao DL 321-B/90, de 15 de Outubro  e os não habitacionais anteriores ao DL 257/95, de 30 de Setembro) para o Regime Jurídico do NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano, regulado pela Lei Lei 6/2006, de 27de Fevereiro,  agora alterada pela Lei 32/2012.

A estes contratos aplicam-se, em princípio, as regras previstas no artigo 26º da referida Lei 32/2012, de 14 de Agosto, (regime do NRAU com especificidades ali previstas) podendo, porém, a transição plena para o NRAU fazer-se por iniciativa do senhorio, conforme previsto nos artºs 30º a 37º para o arrendamento habitacional e nos artºs 50º a 54º para os não habitacionais.   
Num caso e noutro, a iniciativa é do senhorio, que deve transmitir a sua intenção de transição do contrato para o regime do NRAU, indicando logo o valor da renda pretendido, o tipo e a duração do contrato. Deve ainda indicar o valor patrimonial do locado, calculado nos termos do CIMU e conforme constante da caderneta predial, juntando cópia desta.

O inquilino (seja habitacional ou não) tem 30 dias para:
-aceitar o valor da renda proposto (e, obviamente os termos para o tipo e duração do contrato);
- Opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato, devendo propor outros, ou se nada disser, entendendo-se que propõe a manutenção do existente;
- denunciar o contrato, produzindo esta efeitos no prazo de dois meses, decorridos os quais o inquilino tem mais 30 dias para deixar o locado.
Se o inquilino nada disser, entende-se que aceita o proposto pelo senhorio, vigorando a nova renda a partir do 1º dia do 2º mês a contar do final do prazo para a pronuncia.
Se o inquilino tiver contraproposto nova renda, ou apresentado diversa proposta quanto ao tipo e/ou duração do contrato, o senhorio tem 30 dias para aceitar o proposto ou para:
-denunciar ele o arrendamento, pagando a indemnização equivalente a 5 anos do valor intermédio das duas propostas de renda (a sua e a do inquilino), este valor será porém de 10 anos ou de 7 anos e meio, consoante a renda oferecida pelo inquilino não seja inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou 20%;
- atualizar a renda para o valor anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado, nos termos do artº 38º e seg.s do CIMI

No caso do arrendamento para habitação, o inquilino pode ainda na sua resposta invocar, isolada ou cumulativamente, que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado é inferior a cinco RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais) e que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Nestes casos, aplica-se um regime especial, durante cinco anos a contar da receção da resposta do inquilino, em que, salvo acordo das partes, o contrato não transita para o NRAU durante esse período, sendo a renda anual calculada para o caso de idade superior a 65 anos também até 1/15 do valor de avaliação do imóvel nos termos do CIMI e com valores até 25% do RABC (desde que a renda assim apurada seja inferior aos 1/15 do valor do locado). O limite será, porém, de 17% ou 10% do RABC, se o rendimento do agregado seja inferior, respetivamente a 1500,00 ou 500,00 euros.
Findo o período de 5 (cinco) anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando as regras gerais supra descritas. Nesta situação, o arrendatário pode ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento.
No caso dos inquilinos não habitacionais, o inquilino pode opor tratar-se de microentidade (empresa que não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites: total do balanço- 500.000,00€; volume líquido de negócios de 500.000,0€ ou número médio de empregado no exercício não superior a cinco), de associação privada sem fins lucrativos de âmbito cultural, recreativo ou desportivo ou ser o locado fruído por república de estudantes. Nestes casos, aplica-se também um regime especial transitório de 5 (cinco) anos em que o contrato não transita para o NRAU e a renda anual, podendo ser atualizada, não pode ser superior a 1/15 do valor de avaliação do imóvel nos termos do CIMI.

Notas:
Um particular cuidado tem que ser tido pelo inquilino que pretenda recusar o valor da renda proposto e queira denunciar o contrato, pois só o pode fazer, nos temos da lei, no mesmo período que tem para se pronunciar sobre a proposta do senhorio. Ou seja, o inquilino tem que optar por contrapropor um outro valor de renda ou denunciar logo o contrato, sob pena de perder esta possibilidade. É um regime que nos parece estranho, fazendo mais sentido que a opção pela denúncia estivesse disponível após o período de apresentação de propostas e contrapropostas para a renda, mas não foi isso o consagrado pelo legislador.
No caso do inquilino com idade superior a 65 anos (nº 9 do artº 36º), decorridos os cinco anos de regime transitório o senhorio pode reativar o processo para transição para o NRAU, fixando a renda pelo limite dos 1/15 do valor do imóvel pelo CIMI, mas não transita para o NRAU se não houver acordo.
A cada notificação de uma das partes tem a outra a obrigação de responder (por escrito), sob pena de operarem as cominações legalmente previstas, ou seja, a aceitação da proposta não respondida.
No caso de transição para o NRAU após o decurso do período de cinco anos por força de invocação pelo inquilino de RABC inferior a cinco RMNA, se não houver acordo quanto à duração do contrato, considera-se que este vigora por dois anos.
Esta é uma exposição sintética, não dispensa o devido acompanhamento pelo previsto na legislação aplicável, bem como a mais concreta verificação de todos os aspetos particulares das situações que se integrem na previsão legal.

JPS&A
J.Plácido Santos & Associados, Soc. Adv., RL
Joaquim Martins Cabrita